内容简介

2005年6月18日，最高人民法院公布了《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《解释》)，并于同年8月1日起施行。这是最高人民法院为配合国务院部署开展的土地市场治理整顿工作，保障人民法院及时正确审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定，结合民事审判实践而制定出台的一部重要司法解释。
土地作为与人类社会生活须臾不可分离的生产资料，随着人类社会的进步发展，特别是在人口众多的我国，土地资源日益紧缺，土地资源的不可再生性进一步加剧了人多地少的不均衡现状，同时严重影响到土地交易市场的供需关系。按照房地产开发建设的过程，我国的房地产市场的结构分为三级：一级市场是土地使用权出让；二级市场即土地使用权出让后的房地产开发经营；三级市场是投入使用后的房地产交易。只有在通过一级市场以出让方式取得土地使用权后，才可进入房地产开发经营的二级市场，这就决定了土地使用权的取得成为房地产开发的前提条件。由于我国在土地使用权方面的法律制度还不完备，房地产市场管理机制的不完善，许多土地交易行为很不规范，引发了大量的纠纷。为保障人民法院及时解决纠纷，维护房地产市场秩序，最高人民法院曾于1995年12月27日制定公布了《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》，对因房地产市场的土地使用权出让、转让、合作开发、商品房买卖等行为引发纠纷的处理作出了规定。针对《城市房地产管理法》实施后出现的新问题、新情况，最高人民法院又从2001年开始着手起草制定相关司法解释，并于2003年4月28日公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，2004年10月26日公布了《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》。随后，又通过人民法院报、中国法院网向社会各界征询《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释(稿)》的意见，并多次征求全国人大法工委、国务院法制办、国土资源部、建设部等相关部门的意见，反复讨论修改，最后报请最高人民法院审判委员会第1334次会议讨论通过。
这部《解释》主要针对的是土地使用权出让、转让及合作开发过程中出现的问题，如开发区管理委员会出让土地、以协议方式出让土地使用权出让金低于法定最低价、擅自改变土地用途、无证转让土地、一地数转、未经批准转让划拨土地使用权、不具备房地产开发经营资质进行房地产开发等。对由此引发的纠纷，我们依据法律规定，结合审判实践，对违法行为区别情况，在《解释》中作出了宽严相济的处理规定，既严格执法，又采取适当的补救措施，避免了无效行为的大量出现，稳定了土地市场交易关系。该《解释》与《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》共同构成了一个有关房地产开发、销售方面的法律解释体系，为人民法院审理房地产一级、二级、三级市场纠纷案件适用法律提供了有力的法律武器。
房地产三级市场均是以土地和房屋不动产为开发经营对象，涉及物权法和债权法中最难以解决和处理的不动产和买卖两大难题，这一直是立法机关、学术界及实务界亟需解决的问题。《解释》在起草制定过程中同样也就面临着这些各种各样的观点和建议。为便于法官和社会各界更准确地理解、掌握《解释》的内容，最高人民法院民一庭组织负责起草和参加讨论的法官撰写了本书，从理论和实务的角度对《解释》的规定逐条进行了详细说明。同时，本书还收录了最高人民法院近年来审结的典型案例及相关法律、行政法规、司法解释、部门规章以供读者参考。此书集学术性、实务性、指导性为一体，不仅可以指导各级人民法院的司法审判工作，而且也适合从事相关工作的社会各界人士借鉴。由于《解释》涉及许多物权法、债权法领域中长期争论的法学理论问题，书中某些观点还可进一步研讨。